Q: 紐約買房需要找房仲嗎?
A: 法律沒有規定一定要找買家仲介，但是強烈建議找一位有能力的買家仲介。因為在沒有任何專業知識背景的前提下，賣方仲介是服務於賣方，他們有可能只說房子的優點，隱瞞缺點。而買家仲介則是服務於買方，負責過濾不合適的房子，幫助解決潛在風險，替買家找尋真正合適的房子。
Q: 紐約買房需要有律師嗎?
A: 紐約法律明確規定任何房屋交易都需要有律師代表參與，也就是買方和賣方都要找一位代表自己的律師參與所有合約的制定和和檢查。我們也有強大的專業律師團隊可供選擇。
Q: 紐約的房屋分為什麼類型？
Condo
對於共管公寓(Condo)來說，買家購買的是公寓的獨立產權，並與公寓樓內其它住戶共享過道、走廊等公共區域。業主需要承擔公寓每年的房地產稅以及物業管理費。共管公寓還有一個好處就是對外國人購買沒有限制，購買後也可以出租出去，沒有合作公寓的程序那麼繁瑣。與Co-op相比，Condo在價格上更貴些，但卻更容易買賣。
特點：容易交易，是一般外國買家的首選
Co-op
合作公寓(Co-op)是由一個股份公司擁有的公寓樓。買家買到的不是公寓樓某個單元的產權，而實際上是根據單元的大小購買了這個公司的股份。公寓單元越大，買家所佔有的股份越多。因此，買家所擁有的是房產的「租賃使用權」。公寓樓中各個單元的使用者要根據其持有股份的多少來支付公寓的房地產稅、物業維護費等成本。合作公寓的購買對外國人來說比較複雜，一般來說很難通過審批，建議國外買家不要輕易去買這類房產。Coop和Condo的最大的區別是，Condo的地是地產開發上購買的，而Coop的地契是租約地契。一般100年左右的一個租約。
特點：便宜，難買，難出租，難賣
Condop
是以Coop的產權結構，Condo的管理結構構成的新型房屋性質。可以想像成買一個有Condo管理結構的Coop，雖然沒有實際產權，但是在買賣或出租上面的限制都跟Condo一樣比較鬆。這個相對複雜，具體的每棟樓的細節情況也要咨詢律師為準
Q: 房屋購買後有什麼開銷(持有成本)呢？
A: 在房屋購買之後，主要每個月還需要承擔的費用有：地稅(PropertyTax)，物業管理費(Commom Charge)，以及貸款還款。作為業主，你必須要支付地稅，如果你擁有的是共管公寓，你每個月還必須交物業管理費，根據房產的類型和大小的不同，地點，以及大樓的總體設施情況，金額都會有所不同。購買紐約的公寓，每個月的持有成本基本上都會超過$1美元每平方英尺。LIC長島市和布魯克林一般是$2美金每平方尺的持有成本，曼哈頓則$2.5-$4每平方尺不等的持有成本。
Q: 紐約購房首付一般為多少?
A: 按照常規，首付為成交價的20% (非美國人且收入不理想者一般為30%-50%) 少於20%，貸款機構很可能會要求貸款者購買貸款保險。對於中低收入的首次購房者，政府也有一些首付補助計劃來減輕購房者支付首付的負擔。此外，政府也提供低首付的貸款擔保項目，比如美國聯邦住房管理局提供的FHA貸款項目，會在很大程度上減輕購房者的首付壓力
Q: 請問在美國買房時需要交哪些稅呢?
A: 在買房時，需要繳納的稅有：貸款稅，豪宅稅，不動產轉讓稅，和前任屋主多繳的房產稅；而在買房後，每年或者每個月要繳納的有地稅，利息，保險和房屋管理費等。
Q: 請問紐約買房除了房價之外還有其他費用嗎?
A: 除了房價之外還會有一筆過戶結算費(closing cost)，裡面的費用包含但不限於，豪宅稅(超過100萬)/ 轉讓稅/ 產權保險/ 律師費/ 屋主保險/ 貸款登記稅等等。可以這麼想，全現金購房的話，過戶結算費差不在2%-3%左右，貸款的話過戶結算費差不多在3%-5%
Q: 簽合約時需要本人親自到場嗎?
A: 所有的合約簽字和檢查通通都可以線上完成，只有過戶當天才會需要本人到場。如果過戶當天本人無法到場的話會需要請律師做一份Power of Attorney，授權讓律師代地買家簽字過戶
Q: 有哪些因為購房產生的費用可以用來抵押扣稅呢？
A: 貸款金額75萬美元以下，對應的貸款利息可以用來抵稅，地稅也可以用來抵扣。
Q: 海外人士買房會不會有額外的稅?
A: 紐約非常歡迎海外人士來投資買房，在買房時並不會有額外的費用或印花稅，相關費用都是等同美國本地人買房
Q: 本國人與海外買家在買房過程上有沒有區別?
A: 美國並不限制購房人是否公民或者本地居民(綠卡)，在買房的過程中不會有太大的手續區別。如有需要申請貸款，則貸款手續會有些分別，這是因為許多貸款方需要看繳稅記錄和信用記錄來審批貸款，如果不是本地居民可能不會有這方面的資料，對於銀行來說會承受比較高的風險。當然也有很多銀行有針對外國公民的貸款計劃，細節建議咨詢專業貸款銀行。本地人和外國人購房最大的區別在賣房時的稅收方面。外國人在出售房產時，政府會預先徵收15%的withholding tax以保障繳稅，美國人則不需預先徵收這個稅。簡單來說，外國人先繳稅，美國人後繳稅，該繳的金額都是一樣的。
Q: 外國人買紐約房產可以貸款嗎？
A: 可以，海外人士可以貸款，最高可以到70%左右，而利率大約會比當地銀行高0.5%-1%。對於很多人來説，貸款是個很不錯的選項。而如果想要用租金來養房的話，您需要自備大約55%才能支撐房屋費用。貸款的條件其實並不困難，但需要事先準備資料與文件，我這邊有幾位可以推薦的貸款專員，若有需要可以介紹。
Q: 在美國有收入的買家有沒有什麼税的優勢？
A: 美國的稅法鼓勵大家買房自住。
- 如果自住，未來售出的5年內住了2年作為首要住所的話，單身可享25萬的資本利得減免，已婚可享50萬的資本利得減免。
- 每年的地稅與貸款利息可以抵稅。
- 若是出租，房東可以按照住宅的27.5年折舊來計算虧損，抵銷其他的收入。
Q: 父母為小孩買房，是寫父母名字比較好還是寫小孩名字比較好？
這裡很多人關心遺產稅/贈與稅問題
A. 如果小孩未成年：
步驟相對複雜，這裡牽涉到了未成年人沒有法律能力簽合約的問題，同時也可能需要專門成立信託。如果父母跟小孩聯名，那麼問題就會出現在未來賣時的稅務問題（遺產稅和增值稅）
B. 如果小孩成年：
- 聯名房產，就意味著父母和小孩同時擁有房屋產權，父母和小孩都沒有權利單獨對房屋產權做決定。若父母想要處分該房產，但是小孩拒絕在合同上簽字，那父母便就無法按照自己的意願處分該房產。如果小孩不滿18週歲，父母還必須經由法院指定的第三方同意才可以出售。如果房產以投資為目的，未來會涉及到出售環節，聯名產權會帶來較多的麻煩。
- 若資產共有，若父母宣告破產，離婚，或任何牽扯到債務之相關問題，債權人即可追索該名下財產用以抵債，因子女為財產共同持有人，該財務也會有影響，反之亦然。若父母或是小孩一方不幸死亡,，聯名的房產將變成父母和小孩的合法繼承人(他的另一半或是子女)共同持有。
增值稅：聯邦增值稅率在各州縣有差異，通常在15~20%。
遺產稅：若父母是美國公民/有綠卡，那麼每個人將有$1,158萬的免稅額度。但如果父母是外國人，那麼免稅額度僅$6萬，超過部分會被國稅局徵收40%的遺產稅，並且遺產稅必須在9個月內交齊，不然房產會被拍賣用以繳納稅金。
贈予稅：贈與稅與遺產稅相似，都有每人一生$1,158萬的免稅額，超過該額度的稅率為40%
*為小孩買房的話成立信託也是一個很好的選擇，可以規避掉很多問題，我們也有專業的律師和會計師團隊可以協助處理稅務或是法律上的問題。
王啟昀 Mario Wang｜Acre NY 地產銷售總監｜官方認證地產談判專家
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